Overdragelse af fast ejendom til børn

Sidst redigeret den 15.01.2024

Ønsker man, at børn eller børnebørn skal overtage ens hus eller sommerhus, kan man sælge det til dem til en særlig pris. Man skal være opmærksom på, hvordan man går frem for at undgå, at der mod hensigten skal betales gaveafgift. (Se afsnittet Gaver under Formue, arv, testamente og gaver)

Man kan sælge huset til en købesum, der udgør seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15%. Salget kan ske til forældre, børn og børnebørn, uden at Skattestyrelsen regner det for at være en gave, der skal betales gaveafgift af.

Når de nye ejendomsvurderinger på et tidspunkt kommer, vil overdragelsen kunne ske til vurderingen minus 20%.

Selvom man har modtaget en ny ”foreløbig” ejendomsvurdering til brug for beregningen af ejendomsskatten i 2024, er det fortsat den ”gamle” ejendomsvurdering, der kan anvendes, indtil der foreligger en ny endelig ejendomsvurdering.

Man skal dog være opmærksom på, at Skatteforvaltningen kan tilsidesætte købesummen, såfremt der foreligger ”særlige omstændigheder”. Særlige omstændigheder er ikke nærmere defineret, men det kan for eksempel være:

• Hvis ejendommen er erhvervet inden for 3-4 år før overdragelsen til en værdi, som afviger væsentligt fra værdien efter 15%-reglen 
• Hvis ejendommen kort tid efter overdragelsen sælges til en pris, der afviger væsentligt fra værdien efter 15%-reglen 
• Hvis der i nær tidsmæssig tilknytning til overdragelsen er modtaget prisindikationer ved salgsforhandlinger 
• Hvis der er indhentet en sagkyndig vurdering af ejendommens skønnede handelsværdi i nær tidsmæssig tilknytning til overdragelsen 
• Hvis der i forbindelse med overdragelsen, eller kort tid forinden, er optaget lån i ejendommen, hvor belåningsprocenten indikerer, at ejendommens handelsværdi ved overdragelsen er væsentligt højere end værdien efter 15%-reglen
• Hvis der er ydet gaver, arveafkald og lignende, der indikerer, at de øvrige børn/arvinger bliver kompenseret for differencen op til handelsværdien af ejendommen 
• Hvis der er foretaget væsentlige renoveringer/moderniseringer inden overdragelsen.

Der skal tinglyses skøde på overdragelsen, så man ikke længere selv er tinglyst ejer af ejendommen.

Et salg på særlige vilkår kan ske ved, at en selv og ens ægtefælle (hvis ægtefællen er tinglyst som medejer), hver giver hvert barn, der overtager ejendommen det afgiftsfri beløb, der i 2024 er 74.100 kr., som udbetaling. Restkøbesummen kan ydes som et (evt. rente- og afdragsfrit) familielån.

Det er vigtigt, at parterne underskriver et gældsbrev på beløbet, og at der i gældsbrevet står, at kreditor (forældrene) kan kræve restgælden betalt når som helst, (anfordringsvilkår).

Forældrene kan herefter hvert år - hvis de ønsker det (og dette må ikke på forhånd aftales i forbindelse med udstedelse af gældsbrevet) - forære deres børn en afgiftsfri pengegave, som børnene kan vælge at bruge som afdrag på gældsbrevets restgæld. I sidste ende kan gælden helt blive indfriet via årlige afdrag, der stammer fra afgiftsfri gavebeløb.

Rentefri familielån kan ydes til de personer, som kan modtage afgiftsfri gaver, bl.a. forældre, børn og børnebørn. Det er vigtigt, at der ikke gives et løfte om en årlig afgiftsfri pengegave til nedbringelse af gældsbrevet.

Man skal være opmærksom på, at restgælden på gældsbrevet er likvid formue, der kan have betydning for pensionisters mulighed for at få ældrecheck og helbredstillæg. Se afsnittet Ældrecheck og helbredstillæg under kapitlet Folkepension.

Hvis kun en af forældrene er tinglyst som ejer af ejendommen, kan den forælder, som ikke er medejer, give det årlige gavebeløb i kontant gave, forudsat denne selv ejer likvide midler. Børnene kan så vælge at bruge gaven til nedbringelse af gældsbrevet ved betaling.

På baggrund af de faldende markedspriser på ejerboliger i yderområder, kan den offentlige ejendomsværdi være fastsat højere end ejendommens faktiske handelsværdi. I så fald kan det måske ikke svare sig at overdrage ejendommen til ejendomsvurderingen minus 15%. Fradraget kan ikke bruges på handelsværdien, men kun på den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Sælges en ejendom til flere børn i sameje anbefales, at børnene underskriver en "samejeaftale", for at undgå konflikter, fx fordeling af de økonomiske forpligtelser, hvem der kan benytte sommerhuset i hvilke ferier, form og tidspunkt for vedligeholdelse, og hvem der repræsenterer ejendommen overfor myndighederne.

Aftalen bør også fastlægge hvilke regler, der skal gælde, hvis en af ejerne ønsker at træde ud af fællesskabet. Det anbefales, at bruge advokat, når aftalen skal skrives, og at få den tinglyst på ejendommen.

Det kan indgå som et led i salget, at sælgerne (forældrene) stadig kan benytte huset. En kapitaliseret værdi af opholdsret/bopælsret kan da indgå som en del af børnenes købesum for ejendommen, der derved bliver mindre. Kapitaliseringsfaktoren afhænger af sælgernes (forældrenes) alder ved overdragelsen. Skattestyrelsen kan være behjælpelig med oplysning om kapitalisering.

Sælgerne (forældrene) skal betale ejendomsavanceskat af eventuel fortjeneste, hvis grunden er på 1.400 m2 eller derover, medmindre det kan dokumenteres, at grunden ikke kan udstykkes.

Ønsker børnene på et tidspunkt at videresælge den faste ejendom, vil det udløse ejendomsavanceskat, hvis børnene eller deres husstand ikke selv har benyttet ejendommen til beboelse, eller ikke selv har benyttet sommerhuset til privat formål.

Skattestyrelsen
Tlf. 72 22 18 18
www.sktst.dk