Andelsboligforeningen

Sidst redigeret d. 15.01.2025

En andelsboligforening ledes af en bestyrelse, som er ansvarlig for bebyggelsen og foreningens forhold. Bestyrelsen vælges af medlemmerne på en generalforsamling.

I de fleste større andelsboligforeninger er det administrative arbejde vedrørende driften overdraget til en administrator, der betales af foreningen.

Budgetter og regnskaber skal godkendes af generalforsamlingen. I den vejledende normalvedtægt (se nedenfor) anbefales, at revisionen udføres af en statsautoriseret eller registreret revisor.

Når andelsboligforeningen oprettes, skal alle medlemmer betale et indskud, der giver brugsret til en bolig i foreningens ejendom. Værdien af de enkelte andele fastsættes i forhold til ejendommens samlede værdi.

Generalforsamlingen fastsætter, til hvilken makspris (ofte kaldet andelskronen) andelen kan videresælges. I selve salgsprisen indgår andelen af foreningens formue, værdien af forbedringer i boligen og vedligeholdelsesstand. 

Andelsboligforeningen bestemmer bl.a. i sine vedtægter, hvordan en lejlighed kan overdrages. Der er arveret til værdien af andelsboligen, men retten til at kunne overtage boligen afhænger af foreningens vedtægter.

En andelsboligforening er bundet af lovgivning på en del områder og foreningens vedtægter, men derudover kan foreningen selv bestemme, hvem der kan blive andelshaver.

Erhvervsstyrelsen har udarbejdet en vejledende normalvedtægt, og Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) har udarbejdet en standardvedtægt, som kan inspirere. Den kan findes på henholdsvis www.sm.dk og www.abf-rep.dk.

Opstår der tvister mellem en andelshaver og enten bestyrelsen eller foreningen, må der anlægges retssag, hvis sagen ikke kan løses i mindelighed.

Køb og salg af andelsbolig

Sidst redigeret d. 15.01.2025

Når man køber en andelsbolig, køber man en ideel andel i ejendommen og i foreningens formue. Via denne andel får man brugsret til en bolig. Der må ikke betales eller modtages penge ved siden af andelens officielle købesum.

Andelshaveren kan optage lån med pantsætning af andelsboligen (andelsbeviset) som sikkerhedsstillelse. Belåning kan ikke ske i form af et realkreditlån, men alene som banklån med ofte højere rente.

I Tinglysningsretten er der oprettet en særlig tingbog, Andelsboligbogen, hvor sådanne lån vil blive tinglyst. I Andelsboligbogen kan også kreditorer registrere deres rettigheder (pant, udlæg mv.) over andelsboligen.

Andelsværdien for hele ejendommen og dermed for den enkelte bolig svarer til forskellen mellem den gæld, der er i hele ejendommen, og værdien af hele ejendommen, som den er fastsat og godkendt i regnskabet for foreningen på en ordinær generalforsamling. Revisors erklæring skal forelægges for generalforsamlingen.

Man skal være opmærksom på, at beslutninger om større forbedrings- eller vedligeholdelsesarbejder på ejendommen, fx etablering af carporte eller nyt tag, kan medføre, at den enkelte boligs værdi rent faktisk falder, da udgiften for arbejdet måske formindsker foreningens egenværdi.

Ejendommens samlede værdi kan fastsættes til en af følgende værdier:

• anskaffelsesprisen, dvs. den pris, andelsboligforeningen i sin tid betalte for ejendommen
• den seneste offentlige ejendomsvurdering
• ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom
• den seneste offentlige ejendomsvurdering reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset.

Generalforsamlingen bestemmer det princip, der skal anvendes.

Hvis man benytter den kontante handelsværdi som værdiansættelse, skal handelsværdien fastsættes af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Vurderingen må ikke være mere end 42 måneder gammel. 

Når man køber eller sælger en andelslejlighed, er det vigtigt også at være opmærksom på, om der på handelstidspunktet er sket ændringer af hele ejendommens værdi siden seneste generalforsamling, hvor værdien blev godkendt.

Sådanne ændringer vil slå igennem på den kommende generalforsamling med den følge, at sælger og køber kan tjene/tabe betydelige beløb, hvis boligens pris ændres væsentligt. 

Hvis en andelsbolig fremlejes - og det i øvrigt er muligt i henhold til vedtægterne - anbefales det at anvende de obligatoriske ind- og fraflytningsrapporter, som gælder for lejeboliger.

Oplysningspligt ved salg af andelsbolig
Sælger skal udlevere en række dokumenter og nøgleoplysninger om andelsboligen og andelsboligforeningen til køber. Disse skal foreligge, inden der indgås aftale om salg/køb. 

Andelsboligforeningens bestyrelse skal, senest 10 arbejdsdage efter modtagelse af anmodning fra en andelshaver, der vil sælge sin bolig, udlevere de fornødne oplysninger. Udlevering kan ske ved henvisning til andelsboligforeningens hjemmeside.

Andelsboligforeningen kan genanvende et allerede udarbejdet nøgletalsskema, så længe det er baseret på det senest godkendte årsregnskab. Evt. senere væsentlige ændringer fra penge- og realkreditinstitutter skal udleveres.

Det anbefales køber at bruge sagkyndig bistand, fx advokat, der som minimum bør gennemgå de lovpligtige dokumenter og oplysningsskemaer samt vedligeholdelsesplanen, der bør vise, om der er udsigt til større ombygnings- eller vedligeholdelsesprojekter og finansiering heraf.

Køberen har som ved ejerboliger fortrydelsesret i seks hverdage. Selvsalg af andelsboliger er blevet mere almindeligt, hvilket bør skærpe købers opmærksomhed ikke mindst i relation til foreningens finansiering.

Social-, Bolig- og Ældreministeriet
tlf. 33 92 93 00
www.sm.dk

Erhvervsstyrelsen/Boligejer.dk
tlf. 41 71 78 70
www.boligejer.dk

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation
tlf. 33 86 28 30
www.abf-rep.dk
ABF er primært rådgiver for bestyrelser i andelsboligforeninger.

Bofællesskaber

Sidst redigeret d. 15.01.2025

Bofællesskab dækker mange forskellige boligformer, hvor en gruppe mennesker har et fællesskab omkring deres bolig.

Bofællesskaber kan oprettes af kommuner til brug for personer, der er fysisk handicappede eller psykisk udviklingshæmmede. Disse bofællesskaber har tilknyttet personale i det omfang, beboerne har behov for det, men det er beboernes selvstændige boliger.

Et bofællesskab kan også være en samling af boliger for mennesker, som ønsker at bo sammen, fordi de derved opnår tryghed og kontakt med andre i det daglige. Sådanne bofællesskaber kan bestå af en stor bolig, som deles af flere personer – fx en stor villa, som købes eller lejes i fællesskab af en gruppe – eller de kan bestå af en samling af selvstændige boliger.

De selvstændige boliger kan enten indrettes i en eksisterende bebyggelse, eller de kan opføres med bofællesskab for øje. Bofællesskabet vil normalt også omfatte fællesarealer, hvor der kan foregå forskellige aktiviteter.

Boligerne i bofællesskabet kan være lejeboliger, andelsboliger eller ejerboliger, og de kan enten være åbne for forskellige aldersgrupper og forskellige samfundsgrupper, eller de kan være specielt dannet for særlige grupper, fx er mange bofællesskaber oprettet for og af ældre.

Planlægningen af et nyt bofællesskab tager i de fleste tilfælde betydeligt længere tid, end de fleste forestiller sig. Der skal findes en egnet ejendom eller byggegrund og herefter skal jura, økonomi og interne „spilleregler“ på plads.

Sagkyndig bistand fra f.eks. arkitekt, advokat og økonom er nødvendig, hvis man ikke selv råder over sagkundskaberne.

Ønsker man at flytte i bofællesskab, bør man tænke på at flytte, mens man har kræfter til at skabe nye kontakter og kræfter til at yde noget til fællesskabet.

Yderligere oplysninger findes på www.bofællesskab.dk, hvor man bl.a. kan søge bofællesskaber i Danmark.

Boligskift

Grund til at flytte?

Sidst redigeret d. 15.01.2025

De fleste af os betragter boligen som den ramme, der giver os tryghed både i gode og svære tider. Men der kan komme et tidspunkt, hvor man begynder at spekulere på – eller bliver tvunget til at indse – at den aktuelle bolig ikke længere er den ideelle.

Lejligheden ligger måske på 4. sal i en ejendom uden elevator. Huset med trappe til kælder og 1. sal er ikke praktisk for en gangbesværet – for slet ikke at tale om haven, der kan blive en byrde. Andre vil måske gerne have tid og kræfter til andet end arbejdet i hus og have.

Flere og flere overvejer tidligt, om de skal flytte til en bolig, der svarer til behovet på et tidspunkt, hvor børnene er fløjet fra reden, og pladsbehovet er mindre. En bolig af nyere dato med mere hensigtsmæssigt køkken og bad og gerne i ét plan. Eller måske en bolig i en etageejendom med elevator. Flytning til et bofællesskab kan også være en god løsning for mange.

Der kan også blive behov for en bolig, hvor der er mulighed for pleje og omsorg. Beliggenheden i forhold til offentlig trafik, indkøb, aktiviteter og netværk med venner og familie er også vigtig at overveje.

Mange ældre er opmærksomme på fordelene ved at skifte bolig, mens man endnu fysisk og psykisk er så velfungerende, at man kan opbygge nye netværk i forhold til naboer, foreninger, handlende osv.

Pensionister, der har ejet deres sommerhus i mindst et år, har ret til at bo der hele året, men man bør overveje, om det er den bedste løsning, se afsnittet Sommerhus under Ejerboliger.

Flere ældre er også blevet opmærksomme på muligheder, der kan gøre tilværelsen lettere i den hidtidige bolig. Haven kan fx lægges om, så den er mindre arbejdskrævende og indvendig vil en modernisering af køkken og bad ofte være en god investering.

Yderligere oplysninger om boligvalg findes på www.bofællesskab.dk - her kan man bl.a. søge bofællesskaber i Danmark.

Boligstøtte

Satser 2025

Sidst redigeret d. 15.01.2025